Achat immobilier, comment ça marche #2 L’achat !

Voici donc le deuxième volet de notre dossier spécial « achat immobilier ». Dans le premier, Alright, ancien agent immobilier, nous donnait ses conseils pour bien mener ses recherches pour trouver la perle rare. C’est au tour de Myrtille, clerc de notaire, de nous expliquer ce qu’il se passe une fois qu’on a passé le cap de l’offre d’achat, en gros tout ce que l’on ne voit jamais dans les émissions de Stéphane Plaza. Pour faire simple : c’est le moment où l’on commence à faire des gros virements bancaires et à prier fort pour ne pas avoir fait une bêtise…

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, vous allez maintenant signer un compromis de vente. Dans le compromis, le vendeur s’engage à vous vendre le bien et vous vous engagez à l’acheter si un certain nombre de conditions se réalisent. C’est ce qu’on appelle les conditions suspensives.

En cas de non réalisation de celles-ci, vous n’êtes plus engagé à acheter et vous ne devez aucune indemnité à votre vendeur.

L’essentiel à savoir avant la signature d’un compromis de vente (ou avant contrat, ou encore sous-seing) :

  • Le compromis de vente peut être établi soit par l’agent immobilier qui s’occupe de la vente, soit par un notaire (celui du vendeur, aidé par le vôtre si vous décidez d’en choisir un).
  • En effet, vous avez le droit, si vous avez un notaire de famille, ou un notaire préféré (ne mentez pas, on en a tous un !) de demander à ce que ce soit lui qui s’occupe de votre dossier et ce, même si le vendeur a son propre notaire. Le tarif est le même pour un ou deux notaires. Vous pouvez également lui demander de lire le compromis d’agence avant que vous ne le signiez pour être sûre que tout est en ordre !
  • Les frais d’agence ne sont à régler qu’à la signature de l’acte de vente et non à la signature du compromis.
  • Il peut vous être demandé par l’agent immobilier ou le notaire en charge du compromis, le versement d’un dépôt de garantie, en général égal à 5 ou 10%. Sachez que ce dépôt n’est pas obligatoire et surtout, qu’il n’y a pas de dépôt minimum. Il est toutefois préférable d’en faire un, pour sécuriser le vendeur, et sachez que de toutes façons, il s’imputera sur le prix de vente.
  • Vous bénéficierez, après la signature du compromis de vente, d’un délai de rétractation de 7 jours. Pendant ce délai vous pourrez, sans aucune justification ni indemnité à verser, faire savoir au vendeur que vous ne voulez plus acheter le bien. Le compromis vous sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et le délai commencera à courir au lendemain de la présentation du recommandé. Et ce, que vous alliez ou non chercher votre recommandé.
  • Faites attention à vos éventuels projets. Si vous achetez une maison à rénover entièrement et que vous allez avoir besoin de permis de construire ou d’autres autorisations de la part de la mairie : faites le savoir à la personne qui rédige votre avant-contrat, pour qu’il puisse prévoir une condition suspensive d’obtention du permis de construire. Ce qui veut dire, schématiquement, que vous ne serez pas obligé d’acheter le bien si vous n’obtenez pas de permis de construire.
  • Idem si vous comptez faire un prêt pour acheter. Vous devrez alors préciser à votre agent immobilier le montant du prêt demandé, le taux d’intérêt et sur combien d’années vous voulez emprunter. Si vous n’obtenez pas un prêt qui rentre dans ces conditions, vous n’êtes plus lié par le compromis de vente.

Passé ce rendez-vous, vous n’êtes pas encore propriétaire, non ! Ce n’est en fait que le tout début.

Après la signature du compromis

L’agent immobilier ou le notaire (en général du vendeur) vous notifie le compromis par lettre recommandée avec accusé de réception comme indiqué ci-dessus et l’envoie ensuite au notaire que vous aurez choisi (ou choisi de ne pas choisir si vous prenez celui de vos vendeurs), le cas échéant.

Sachez que le délai de base entre la signature de l’avant-contrat et celui de la vente définitive est de plus ou moins deux mois selon le type de bien acheté.

C’est en général à ce moment là que je commence à m’occuper des dossiers. Ou avant si le bien n’était pas en vente dans une agence et que c’est moi qui ait rédigé le compromis de vente.

À réception du compromis de vente, il faut faire un certain nombre de vérifications administratives dont je vous passerai la liste, longue et pas forcément passionnante.

Les choses essentielles à savoir :

  • On vérifie, et c’est bien là la première vérification à faire, que le vendeur est bien propriétaire de la maison, et surtout, qu’il est le seul propriétaire. Croyez-le ou non, ce n’est pas toujours fait par les agences et on a parfois des surprises !
  • Dans le même genre, on vérifie que le vendeur a bien le droit de vendre. Est-ce qu’il est sous tutelle ? Est-ce que le bien a été saisi par la banque ? Est-ce qu’il faut l’autorisation du conjoint (dans le cadre de la vente du logement de la famille) ?
  • On vérifie si la maison que vous achetez est dans une zone de droit de préemption, c’est-à-dire une zone où la commune est prioritaire pour acheter. Il faut alors lui adresser une offre de vente, au même prix que celui du compromis, et la mairie a alors deux mois pour nous faire savoir si oui ou non elle veut acheter. À savoir qu’on ne peut pas signer la vente définitive avant d’avoir eu une réponse de la mairie ou avant l’expiration du délai de deux mois. C’est pourquoi parfois, alors même que nous avons tous les éléments, la signature est bloquée pendant quelques jours, le temps que la mairie réponde ou que le délai soit écoulé.
  • On vérifie l’existence d’éventuelles servitudes. Je pense que vous seriez tous ravis de savoir si votre voisin avait le droit de traverser votre terrain pour rentrer chez lui, ou s’il avait le droit de retourner tout votre terrain parce que les canalisations passe sous le potager que vous aviez projeté d’installer au fond de votre jardin.
  • On vérifie si le vendeur a bien demandé toutes les autorisations administratives pour construire des extensions, créer des fenêtres, creuser la piscine… Histoire que la mairie ne puisse pas vous demander de détruire la véranda attenante à la maison que vous venez d’acheter

C’est pourquoi le compromis de vente est essentiel, car en cas de mauvaises surprises – une marnière sous la maison [une marnière est une cavité creusée pour extraire de la craie, en Haute-Normandie, NDLT], une grosse servitude, des constructions illégales – vous avez le droit de vous désister et de ne plus acquérir le bien.

Une fois que notre dossier est complet et que tout est en ordre, un gentil clerc de notaire va vous appeler pour fixer un rendez-vous de signature. C’est au jour de la signature que vous deviendrez propriétaire du bien et vous repartirez du rendez-vous avec les clés.

En général une contre-visite est prévue avec l’agent immobilier avant la signature et vous en profiterez également pour faire les relevés de compteur.

Avant le rendez-vous pour la signature définitive

Un peu avant la signature le clerc en charge de votre dossier vous enverra un bilan financier.

Dans ce bilan vous verrez apparaître les sommes à régler :

  • Le prix de vente ;
  • Les honoraires d’agence ;
  • Les frais de notaire ;
  • Le prorata de taxe foncière (c’est-à-dire que si vous achetez par exemple le 1er juin, vous remboursez au vendeur la taxe foncière de l’année, du 1er juin au 31 décembre) ;
  • Le prorata de charge de copropriété (si vous achetez en copropriété vous devez rembourser au vendeur les charges qu’il a réglées pour la période en cours, à compter du jour où vous achetez et jusqu’à la fin de la période) ;
  • D’éventuels frais de courtier.

Le clerc en charge de votre dossier enverra à la banque qui vous a consenti un prêt une demande de déblocage de fonds. La banque envoie directement l’argent du prêt au notaire sans que vous n’ayez besoin d’intervenir.

En revanche, pour le surplus qui ne serait pas financé par votre prêt, c’est à vous de le verser. La somme exacte vous est indiquée par le clerc.

Sachez que maintenant toutes les opérations se font obligatoirement par virement. Aucun chèque n’est accepté en rendez-vous (sauf éventuellement pour régler le prorata de taxe foncière), et si vous comptez venir avec votre valise de billets, encore moins.

Après avoir fixé le rendez-vous, le clerc se lance dans la terrible étape de la rédaction de l’acte de vente. Cet acte est ensuite relu et corrigé par le notaire avant le rendez-vous de signature.

Quid des frais de notaire ?

Je profite également de cet article pour faire un petit point sur les frais de notaire. Peu de gens le savent, et je pense que la profession en est la première responsable car on n’est pas assez transparent sur nos tarifs, mais le montant que vous reversez au notaire est en très grande partie composé d’impôts. En effet, le notaire a un rôle très important de collecteur d’impôt.

Ainsi, à titre d’exemple, pour l’acquisition d’un bien à 150.000€ les frais de notaire s’élèvent à 12.200€.

Il faut savoir dans un premier temps que ces 12.200€ correspondent à une provision. En effet, nous sommes légalement obligés d’avoir au jour de la signature, nos frais en provision. Seulement nous ne pouvons les calculer précisément qu’après la signature de la vente. C’est pourquoi en général quelques mois après la signature de votre acquisition, le notaire vous enverra un chèque. Il s’agira du montant que vous avez trop versé sur les frais.

Ensuite, sur ces 12.200€, 8.860€ reviennent directement à l’État. Le surplus revient à l’étude. Avec celui-ci nous devons régler tous les frais relatifs aux demandes des pièces nécessaires à toutes les vérifications dont je vous ai parlé et évidemment le temps passé à traiter le dossier.

À savoir également que si la banque demande une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers sur le bien, il faudra également l’inscrire dans l’acte ce qui engendre des frais supplémentaires, qui, encore une fois, comprennent énormément d’impôts.

Notons enfin que si chaque partie fait intervenir son propre notaire, la somme versée par l’acquéreur au titre des frais de notaire reste la même et les notaires se partagent ce qui ne revient pas à l’Etat.

Pendant le rendez-vous

Si vous avez la chance d’avoir un notaire moderne, vous signerez l’acte par signature électronique.

L’acte est projeté sur un mur ou défile sur un écran télé. Le notaire a l’obligation de vous le lire en intégralité et de vous présenter toutes les annexes (dossier de diagnostic technique, plan, certificat d’urbanisme…). Si vous avez des questions il ne faut surtout pas hésiter à l’arrêter. Aucune question n’est stupide et surtout, après la signature il sera trop tard !

À la fin de la lecture et si tout le monde est d’accord, vous signez l’acte sur tablette. Deux signatures : une pour l’acte, une pour les annexes.

Si vous avez un notaire un peu moins moderne et que vous signez votre acte en papier vous devrez vous lancer dans la longue et fastidieuse étape du paraphe en bas de chaque page et signature en fin d’acte. Beaucoup moins sympa que la signature sur la tablette.

Une fois que toutes les parties ont signé c’est au tour du notaire. C’est sa signature qui rend l’acte authentique.

Félicitations, vous êtes propriétaire !

Mais le travail du notaire n’est pas fini !

Après le rendez-vous

Une copie authentique de l’acte de vente est envoyée au Service de la Publicité Foncière. Il s’agit du service des impôts qui encaisse le montant dont je vous ai parlé plus haut et qui surtout, publie la vente. C’est-à-dire que votre acquisition est publiée sur le registre immobilier.

Le comptable de l’étude va ensuite recalculer les honoraires au plus juste et, quand la vente sera publiée au service de la publicité foncière (ce qui prend un à six mois selon les villes), il soldera le dossier. C’est-à-dire qu’il clôturera définitivement le dossier, que celui-ci sera archivé, et que le surplus de frais que vous nous avez versé vous sera envoyé par chèque accompagné de votre titre de propriété sur lequel figurera la mention de la publication de votre acte au service des impôts.

Enfin, si jamais vous avez la moindre question au niveau immobilier, n’hésitez pas a contacter votre notaire ou bien l’ANIL (l’Agence Nationale d’Information sur le Logement), que vous soyez locataire, accédant à la propriété ou propriétaire, ils sont toujours de bons conseils.

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Publié le 24 juin 2015, dans Être une gloryboxeuse, Day By Day, Madame je sais tout, Vis ma vie, et tagué , , , , , , , . Bookmarquez ce permalien. Poster un commentaire.

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